Wohntraum für 2 Familien im romantischen Kellenbachtal oder: Ideale Symbiose aus Wohnen und Geschäft!

55606 Kellenbach, Schiefersteinstr. 61, Landkreis Bad Kreuznach


-Beschreibung der Immobilie nach Angaben des Eigentümers bzw. Auskunftsberechtigten-


Die ca. 250 Einwohner zählende Gemeinde Kellenbach liegt im südlichen Hunsrück am Rande von Soonwald und Lützelsoon. Der gleichnamige Kellenbach fließt durch den Ort und mündet nach etwa 8 km bei Simmertal in die Nahe. Der Name Kellenbach leitet sich vermutlich von dem althochdeutschen Wort kela ab, das so viel bedeutet wie „Kehle“ oder im übertragenen Sinne „enges Tal“.

 

Im Jahre 1996 wurde in der Schiefersteinstraße das zu verkaufende, ungemein attraktive Wohn- und Geschäftshaus erbaut. Insbesondere die großflächig verglaste rückwärtige Giebelseite weiß zu entzücken.

 

Das Haus besteht aus zwei Einheiten, einer bislang gewerblich genutzten im Erdgeschoss und einer Wohnung im Ober- und Dachgeschoss. Die Einheit im Erdgeschoss mit einer Fläche von ca. 119 m² wurde von Beginn an als Sitz einer Versicherungsagentur genutzt und ist in drei Büros, Archiv (Abstellraum), Bad (Dusche/WC), Aufenthaltsbereich mit Küchenzeile, Esstisch und Garderobe und Windfang (Wartebereich) aufgeteilt. Die beiden aneinander liegenden Büroräume (das Büro 1 laut Grundrissplan ist in zwei Räume geteilt) sind lediglich durch einen Raumteiler getrennt. Durch Entfernen dieses Raumteilers würde somit wieder ein großer Raum entstehen. Diese beiden Büroräume verfügen jeweils über Terrassenausgangstüren. Die Räume sind durch die vermehrte Verwendung von Glaselementen natürlich entsprechend hell gestaltet. Einer Anschlußnutzung mit einer Praxis, Agentur, Büro oder ähnliches steht natürlich nichts im Wege. Allerdings ist auch eine reine Wohnnutzung ohne weiteres zu bewerkstelligen. Durch die entsprechende bauliche Berücksichtigung sind einer flexiblen Umnutzung der Räumlichkeiten kaum Grenzen gesetzt. So kann hier eine altersgerechte 2-3 Zimmerwohnung entstehen.

 

Der vorgesehene Eingang für die Wohnung im Ober- und Dachgeschoss (ca. 162 m² Wohnfläche) befindet sich auf der Rückseite des Hauses. Von dort gelangt man durch den Flur zur Aufgangstreppe. Blickfang der Wohnung ist das ultimative Wohn-/Esszimmer mit mehreren Balkonzugängen, der imposanten Giebelverglasung, die für reichlichen Tageslichteinfall und einen tollen Ausblick sorgt, der eleganten Treppenanlage mit integriertem/angedocktem Kachelofen und der nach oben offenen Bauweise mit schicker Holzbalkendecke. Von den beiden Balkonbereichen kann man den Blick auf den mäandernden Kellenbach und den sich anschmiegenden Höhenzug genießen. Im Obergeschoss sind weiterhin die Küche mit Speisekammer, das Büro, ein Gäste-WC und ein Abstellraum zu finden. Auf dem Treppenpodest auf halber Höhe zum Dachgeschoss befindet sich als besonderes Gimmick eine Sitzgelegenheit, die durch den Kachelofen erwärmt wird.

 

Im Dachgeschoss befindet sich links der Treppe der Elternbereich mit Schlafzimmer, Bad (Doppelwaschbecken/Eckbadewanne/Dusche/WC), Ankleide und Galerie. Von der Galerie eröffnet sich dem geneigten Betrachter ein erhabener spektakulärer Blick nach draußen und auf das untere Wohngeschoss. Rechts der Treppe ist der Kinderbereich mit 2 Schlafzimmern und Bad (Dusche/WC) untergebracht. Durch das als eine Art Lichtkuppel eingebaute, fernbedienbare Dachflächenfenster im Bad wird für ausreichende Tagesbelichtung gesorgt. Über dem Kinderbereich befindet sich der durch eine Auszugstreppe zu begehende Dachboden.

 

Das Gebäude ist mit wärmedämmenden Ytongsteinen gemauert. Auf der Hausrückseite ist eine Aufdachdämmung in Styropor mit ca. 15 cm Stärke aufgebracht. Auf der Vorderseite wurde eine Zwischensparrendämmung mit ca. 20 cm Mineralwolle ausgeführt.

 

Die gemeinsamen Räume der beiden Einheiten (Waschküche/Bad, Heizungsraum und Ölraum) befinden sich im rückwärtigen Eingangsbereich.

Das Haus wird mit einer Ölzentralheizung (Fabrikat Buderus, Baujahr 1996) beheizt. Zur Bevorratung des Heizöls stehen 3 Kunststofftanks à 2000 Liter zur Verfügung. Im Bürobereich ist Fußbodenheizung verlegt, ebenso im Wohn-/Esszimmer der Wohnung.

 

 Von der Schiefersteinstraße führt ein geteerter Wirtschaftsweg zur rückwärtigen Grundstücksseite. Dort befinden sich der Eingang zur Wohnung, die beiden zweistöckigen Doppelgaragen mit angetriebenem Sektionaltor sowie die zauberhaft angelegte Hofanlage.

 

Das idyllische Grundstück mit diversen Baum- und Strauchanpflanzungen hat eine Grösse von ca. 885 m².



Pflichtangaben zum Energieausweis:


Es liegt ein verbrauchsbasierter Energieausweis vom 10.08.2017 vor.

Der Endenergiebedarf beträgt 123,6 kWh/(m²*a). Wesentlicher Energieträger ist Heizöl. Das Baujahr des Gebäudes ist 1996. Energieeffizienzklasse D.



 Kaufpreisvorstellung 275.000 € 


zuzüglich  3,57 % (inkl. 19 % Mwst.)  Käuferprovision  für die Maklertätigkeit, verdient und fällig bei Vertragsabschluss.
Dem Makler ist es gestattet, auch für den anderen Vertragspartner provisionspflichtig tätig zu werden. Besichtigungstermine wollen Sie bitte mit mir abstimmen.


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